不動産所得の税務ガイド：確定申告と所得計算の基礎

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家賃収入と不動産所得
アパートやマンション経営などで得た家賃収入は、基本的には事業所得ではなく不動産所得に該当します。
不動産所得は課税対象です。給与所得以外に不動産所得を得る場合は、その分所得税や住民税などの金額も増加します。
副業として不動産所得を得ており、給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合は、自身で確定申告を行わなければなりません。

確定申告しなくて良い例
納める税金がない場合
不動産等の貸付けによる収入より経費が多いなど不動産所得が赤字の場合は、納税が発生しないため、確定申告は不要です。
また、基礎控除（最大48万円）などの所得控除よりも、不動産所得が低い場合も、納める税金がないため、確定申告は不要です。

副業で得た不動産所得が20万円以下の場合
サラリーマンの場合、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の場合は、確定申告は不要です。そのため、サラリーマンが副業で不動産等の貸付けをしている場合でも、不動産所得が20万円以下の場合では、確定申告をする必要はありません。
注意
* 医療費控除を受ける場合や、初めて住宅ローン控除を受ける場合、不動産所得の赤字と給与所得金額を相殺（損益通算）する場合などは、確定申告が必要
* 55万円または65万円の青色申告特別控除を受けるためには、提出期限までに確定申告書の提出が必要

不動産所得の計算方法
個人事業主　　　所得＝収入ー必要経費
会社員　　　　　所得＝収入ー給与所得控除

所得税の計算や、確定申告の要不要の基準となるのは、不動産等の貸付けによる収入ではなく「所得金額」です。
不動産所得金額は、次の計算式で求めます。
不動産所得金額＝総収入金額－必要経費
※青色申告をしている場合は、青色申告特別控除の金額（最大65万円）を差し引くことができます。
※総収入金額：家賃収入や受取地代などのほかに、名義書換料や更新料、礼金や返還を要しない保証金、共益費など
※代表的な必要経費：賃貸物件にかかる固定資産税や損害保険料、減価償却費や修繕費など

所得税額の計算方法
所得税額＝（所得ー所得控除）×税率

所得税の計算と税率
課税される所得金額 税率 控除金額
1,000円 〜1,949,000円まで 5％ 0円
1,950,000円 〜3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円 〜6,949,000円まで 20％ 427,500円
6,950,000円 〜8,999,000円まで 23％ 636,000円
9,000,000円 〜17,999,000円まで 33％ 1,536,000円
18,000,000円 〜39,999,000円まで 40％ 2,796,000円
40,000,000円 以上 45％ 4,796,000円

参考国税庁：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

課税所得金額（所得から所得控除を差し引いた金額）を算出したのち、金額に応じた税率をかけて所得税額を計算します。
このときの所得とは、不動産所得以外の総合課税の所得（例：給与所得など）も合算したものです。

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