賃貸オーナー必読！確定申告で知っておくべき重要なルール

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不動産所得・家賃収入のある方　確定申告

賃貸アパートからの家賃収入などの不動産所得がある場合には、確定申告や納税が必要です。
確定申告をする際は不動産所得金額や納める税額の計算、必要書類の作成や用意などが必要になります。
今回からは不動産所得や家賃収入がある場合の確定申告について解説します。

不動産所得とは？
不動産所得とは「不動産等の貸付け」による所得のことを言います（事業所得、譲渡所得に該当するものを除く）。

1.土地や建物などの不動産の貸付け
賃貸アパートや貸地など、土地や建物などの不動産の貸付けによる収入

2.地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
不動産等の貸付けには、不動産の貸付けだけでなく、地上権、永小作権、借地権など不動産の上に存する権利の設定や貸付けなども含まれます。そのため、これら権利の設定や貸付けによる収入

3.船舶や航空機の貸付け
船舶や航空機の貸付けによる収入も不動産所得に該当します。
そのほか、広告宣伝用の看板やネオンサインの設置使用料など、土地や建物の一部を利用させて受け取る収益（使用料）

事業所得とは？
農林・漁業・製造業・卸売業・小売業・サービス業・その他の事業から得られる所得を指します。
不動産の場合、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模（事業的規模）で行われているかどうかによって実質的に判断されます。貸付けが事業的規模かどうかは5棟10室が目安です。

事業所得と不動産所得どっちがお得？
結論から言うと事業所得の方が税法上お得です。
しかし事業所得として申告するには一定の基準があります。

事業所得
条件　
* アパートの場合：独立した部屋の数が約10室以上
* 独立家屋の場合：概ね5棟以上
* 駐車場：50台以上

メリット
* 65万円の青色申告特別控除を受けられる
* 家族への給与を、青色事業専従者給与、あるいは事業専従者給与として経費にできる
* 回収不能となった賃料を経費にできる
* 取り壊しや除却などによる損失を全額経費にできる／所得から引ききれない場合は、3年間繰り越せる

不動産所得（10万円までの控除）
基準に満たなくても、賃料が高く多くの収入を得ている場合は、事業的規模と認められる可能性があります。

参考国税庁：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

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